頭條楓林網美國零售業近期不斷遭遇重創，對於購物中心來說，租戶中的大型百貨公司陷入困境是其最大的威脅。
梅西百貨（Macy’s）這類大型百貨公司 對於 購物中心 的“生態系統”非常重要， 它們通常被看作是商業地產中的“核心租戶”，是保證客流量的關鍵因素。 如果這些“核心租戶”不能承諾長期續租，周邊那些較小的零售商租戶可能會拒絕入駐， 或者是簽訂一份共同租賃條款來降低入駐風險——其中會約定，如果這些“核心租戶”關張或撤離，購物中心需要減少其餘租戶的租金和運營費用。
核心租戶的關鍵作用
商業地產諮詢公司 A&G Realty Partners 聯合總裁 Andy Graiser 表示，美國市場購物中心的空置率在持續攀升，它們的生死存亡和“核心租戶”息息相關。
在過去的幾年中，美國已經有數百間百貨公司門店先後宣布關閉：Gordmans 和 Bon-Ton Stores 已經完成了破產清算，Sears 和 J.C. Penney 正在重組，Macy’s 則在關閉表現不佳的門店。 （詳見《華麗志》報導： 零售疲軟和大舉關店，梅西百貨 2016財年淨利潤下跌 43% ）
應對這樣的現狀，美國的購物中心在租賃政策上做出調整。 在和較小的租戶續簽租約時，購物中心不再認同那些“共同租賃條款”，這也會導致續租的商戶減少。 即使有共同租賃條款，其本身為租戶提供的保護也非常有限。 購物中心很可能會推翻那些任何合法的租約條款，並且與購物中心“對抗”的成本也會非常高昂，最後一些租戶只能妥協。
這一做法讓許多購物中心內的租戶遭受了巨大損失，兒童服飾零售商 Gymboree（金寶貝）和美國青少年服飾零售商 Rue21 先後破產。 美國青少年時尚配飾零售商Claire’s Stores 也於今年3月提交了Chapter 11 破產保護申請，其CEO Ron Marshall 在被問到是否可以使用共同租賃條款關閉門店時表示：“我們確實有一些門店簽訂了共同租賃 條款，但數量並沒有達到我們想要的水平。”
詳見《華麗志》報導：
即使是規模較小的“核心租戶”關閉或撤離後，也會對周圍的租戶產生重大影響。 新澤西州運動零售商 Buddy’s Sports Corner 的所有者 Kurzweil 估計，自從新澤西州 Paramus Park 購物中心內的 Sears 百貨公司於今年2月關閉以來，其位於購物中心側翼的 Buddy’s Sports Corner 客流量已經下降了至少一半。
像 Paramus Park 這樣的購物中心現在不僅面臨著電商的挑戰，也仍然有來自傳統同行的競爭。 該地區擁有密集的購物中心，儘管當地法律強製商店在周日必須關閉，這裡仍然是零售商們的必爭之地。
租戶的其他選擇
當然，租戶還有其他選擇：
- 可以與購物中心談判，縮短租約或降低租金
- 簽訂特殊合約，只有當關鍵“核心租戶”關閉或撤離時，才能退出租約
- 作為最後的手段，可以申請破產，這將允許他們退出租約而不受處罰
第二點中的關鍵“核心租戶”的定義也發生了變化。 在某些情況下，它可能是一個占主導地位的大型零售商，也可能是一家業績優異的連鎖專賣店。
即便如此，購物中心仍將會繼續承受壓力。 紐約房地產諮詢公司RCS Real Estate Advisors 負責人Ivan Friedman 表示：“美國各地的零售店都在關閉，租戶在續租時都會獲得更低的租金。即使現在陷入困境，美國零售業仍然過剩約25%， 這一現狀還會繼續下去。”
購物中心的轉型
如今，應對越來越高的空置率， 美國購物中心也開始採取其他應對措施，增加非傳統租戶 ，如牙科診所等。 在 Paramus Park 購物中心內，雜貨店 Stew Leonard 和一家電影院將進駐 Sears 百貨公司原來的位置，優衣庫（Uniqlo）也將進駐附近的商舖。 但 Kurzweil 表示，不確定還會有多少消費者願意回到這家購物中心購物。
隨著客流量的持續下降， Paramus Park 的一位租戶 Harry Mahtani 也正在考慮撤離。 他在這家購物中心的中心地段擁有一家同名珠寶店，但原本附近的Sears 百貨已經撤離對他的生意造成了重大影響。 他表示：“我們從未想過 Sears 百貨這樣的重量級商家也會關閉，我已經對這家購物中心不抱希望了。”
丨消息來源：彭博社和《華麗志》往期報導
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丨責任編輯：劉雋