馮侖：當房地產遇上區塊鏈、大數據與人工智能

從 1999 年到現在的這 20 年裡，房地產市場發展得非常快。 2017 年整個房地產市場的銷售額有 20 萬億，其中新房 14 萬億，二手房 6 萬億。 高速發展了近 20 年後，房地產市場也發生了很多變化。 行業內有一個判斷，房地產已經進入到後開發時代。

所謂後開發時代，和開發時代有什麼分別呢？ 開發時代是以單一產品——住宅——為核心，快速地買地、開發、建設、銷售、交付，是這樣一個快速的過程。 開發時代的房企競爭的是三件事：規模、成本、速度。

所以我們能看到，開發公司拿到地以後，基本上 4 個月就開始賣房了。 而在北京拿到一塊地，能夠賣房的時間只有18 到22 個月，速度的競爭已經到了非常激烈的程度，房企在一線城市的競爭壓力越來越大，開始不斷地往三四線城市 走。 同時，房企的規模也越來越大，單一房企的銷售規模已經超過五千億。 所以行業普遍認為，現在這個階段房地產市場已經非常狹窄，市場要進入到後開發時代。

後開發時代是什麼意思呢？ 就是全產品線、全價值鏈、全商業模式。 首先產品不再只是住宅，而是包括住宅在內所有的房地產產品，不僅是購物中心、寫字樓、醫院，甚至還包括監獄、政府公共設施、體育場所、學校等等，這叫全產品線。 全價值鍊是指從拿地或者是每一個項目開始，一直到最後的運營，每個價值環節（開發、建設、管理、財務安排、最後運營），都成為地產商關注和創新的重點。

進入後開發時代，房地產和科技的聯繫越來越密切，和互聯網越來越密切，和我們日常可能接觸到的技術也越來越密切。 今天我談一談後開發時代的房地產科技。 關於房地產科技，需要關注以下幾個方面：

首先，投資規模。 2017 年，與房地產科技相關的投融資活動，中國一共有 60 億美金，美國大概有將近 200 億美金。 科技領域的投資，從規模上看，房地產科技肯定不是全世界增長最快的。 很多人只注意到了 AR、VR、人工智能等等，但房地產科技是增長很重要的領域，雖然過去一直被忽視。

比如說租房平台，就是房地產科技。 它們可以通過互聯網處理大量的信息，和每一個買房、租房的人發生連接，並提供服務。 聯合辦公也是一種科技進步，把空間進行更加靈活的安排處理，讓我們在空間的使用上發生了改變，不再像過去的辦公室，一個大平層，簡單的交付。 這些都是房地產和科技結合帶來的變化。 在規模上，這個領域裡還有很大的增長空間。

其次，房地產科技發展最快的是數據處理和智能家居這兩個領域。 在租房、買房的信息收集、數據整理方面，進步是最快的。 買房、賣房、租房都涉及到非常多的數據。

在國外，已經能夠做到客戶任何時間想買房、租房，不僅能夠快速找到房源，而且能夠實現在網上 360 度看房，看房之後還能快速估價。 怎麼估價呢？ 就是看這個房子周圍，比如兩公里、十公里內發生過的交易都是什麼？ 把這些交易的價格都呈現給客戶，同時把稅收、當地的估價部門對這個房子的估價，以及經紀人的建議等數據都最快速給到客戶，這樣客戶就能非常快地作出判斷，要不要 租或者買這個房子。

目前房地產跟互聯網結合最重要的進步，是在買房、租房時的大數據處理已經非常完善了。 美國已經有了這樣的上市互聯網公司，中國目前還沒有這樣的數據公司。 中國目前主要是政府部門掌握估價。 未來開始徵收房地產稅以後，中國也一定會有這樣的公司出現。 房地產科技第一個最重要的領域實際上是在銷售、租賃數據處理方面，這個領域是最先成熟的。

智能家居方面，現在房子和汽車一樣已經成為互聯網的終端。 在這個空間裡，我們集合了所有的智能家電和互聯網終端應用。 互聯網科技產品已經進入到每一個家庭裡面，這個方面出現了非常多的公司，這些公司能夠用最快的方法讓我們在室內體驗和互聯網、和外部世界的聯繫。

再次，房地產科技的應用方面，即資產管理。 現在我們的資產管理主要針對投資級物業。 什麼是投資級物業？ 像國貿三期這種，就叫投資級物業。 國貿一期二期三期做了 30 年，一共就做 100 萬平米，現在值 2000 億以上，而且沒有負債，這個叫投資級物業。 30 年就做這麼一點事兒。

我們知道，在中國，一個開發公司一年開發 100 多萬平米，是非常容易的事情。 但投資級物業牽涉到資產管理，這個資產管理分為硬體和軟體，比如說機電和設備等，就是硬體；服務、租賃這些事情，就是軟體。

舉個例子，我們在紐約的一個同事，上班以外，自己還管理了 60 多間房子，跟別人一起管理物業。 我問他，“你怎麼能管60 多間房子呢？你有3 個孩子，還要上班，每天那麼忙，你怎麼管得過來？”他說，“很簡單，全部都在網上管，比如說 要報修水管壞了、客戶租賃看房、交易等都在網上完成。”

其實就是通過美國的一個網上資產管理平台操作，通過資產管理平台的軟件系統，一個人能夠管理幾百個房子，非常簡單。 這就是所謂的不動產管理，實際上和科技有非常大的關係。

在開發階段，現在也有快速建房系統，通過房地產和科技的結合來完成建設。 一家特別有意思的小公司，就是通過網絡來定制和建房子，一年增長了 100% 以上。 這家公司在哪做呢？ 肯定不是在北京 CBD 裡做，它在富裕地區的農村服務客戶。 這些地區，有不少願意花七八十萬蓋房的農村青年，80 後、90 後，在使用互聯網的過程中成長的，所以他們也道怎麼用網絡來定制。

訂完了以後，公司給他幾百個可選擇的圖紙，選擇好以後，網上付定金，定制公司就派人迅速地把房子蓋好。 在一個村里，如果有一家房子蓋得特別漂亮，所有的人就會跟著學。

當然， 現在房地產的投融資這塊跟科技的結合也是非常快的。 這個結合最典型的是一種特別的物業形式，就是消費類的物業。 比如酒店、服務公寓、餐廳、辦公室這類跟客戶密切聯繫的不動產形式。 現在開始用的一個方法是眾籌，很多項目眾籌的目的不完全是為了融資，而是為了跟客戶建立連接。 所以我們看到很多民宿、精品酒店、度假設施都用了眾籌的方式。

這樣的方式，投資人未來又可以直接到這個場所去消費，在消費的過程中會給很多的照顧，這樣就吸引人又投資又消費，在融資過程就把客戶圈在一起。

此外，我們都知道人工智能、區塊鍊等未來會滲透到很多領域，包括房地產領域。 這些帶來的變化，或者說挑戰，最近房地產行業討論最多的大概有這麼幾個方面：

第一，我們家裡面以後到底是請傳統的保姆，還是用機器人保姆？

現在已經有人開發出了機器人保姆，雖然用著不親切，也不方便，甚至還覺得彆扭。 比如如果機器做錯了事，你都沒法生氣，如果生氣你會發現自己很滑稽，也沒有意思。 還是以前用人工的保姆覺得習慣，兩個人互相生氣也很有樂趣。 但技術在進步，這些未來也許就不是問題了。 所以這是對家政服務方面的挑戰。

有人提出未來賣房的時候直接配一個機器人保姆。 機器人保姆未來是不是競爭的一個亮點，現在還在討論。

第二，可以用 VR 人工智能的方法，盡快的識別。 讓我們在租房或者買房前盡快識別了解室內空間，看是不是滿足自己的需要。

第三，在製造領域，用3D 技術蓋房子，這項技術提升很快，速度也在提高，但目前還不能蓋高層，大概3 層以下有實驗成功的，3 層以上目前沒有辦法用打印的 辦法迅速蓋起來。 但是這個技術在進步，一旦技術成熟，蓋房子速度會非常快。

第四，過去看地最牛的是坐直升機，現在看地已經不用直升機，用無人機，慢慢看。 尤其是度假地，平時看的範圍比較窄，用無人機，看的範圍非常廣。 所以在看地方面，在觀景、模擬未來景觀和銷售方面，無人機的應用也會越來越多。

第五， 大數據的應用對於我們精準的資產管理也越來越有用。 比如，我們通過地圖，通過搜索，就知道每天在這個商圈里活動的人群大體上是什麼年齡，什麼樣的人，幾點人多，幾點人少。 以這樣的方式，我們聚焦在物業管理和出租經營上，通過這些數據，讓我們在做購物中心、做社區商舖的時候會有更精準地定位。

第六，區塊鏈技術現在也越來越熱鬧，房地產行業最近在區塊鏈技術上面也有很多討論和研究，特別是在房地產金融服務這塊，大家都認為區塊鏈技術可以廣泛應用。 比如說你有一個房子，融資的時候，不需要通過現在這樣一套手續，可以通過智能合約，我們叫作分佈式的，一群人一群人直接融資，這個也是大家在努力研究的一個問題。

總之，雖然在過去不動產科技領域一直被人忽視，但它的機會還是存在的。 進入後開發時代，全產品線、全價值鏈、全商業模式都將擁抱所有的新興科技，從而提供更好的空間體驗和價值服務。